काठमाडौं- घरजग्गा व्यवसायमा इतिहासमै जटिल मन्दी सुरु भएको छ। जसको असर घरजग्गा व्यवसायमा साउन महिनादेखि नै देखिन सुरु भएको छ।

योसँगै बैंकको किस्ताको दबाबमा परेका ठूला व्यवसायीले सस्तोमा जग्गा बिक्री गर्न सक्छन्। सरकार र नियामक निकायले एकपछि अर्को कडाइको नीति लिएपछि साउनबाट मन्दी सुरु भएको हो। चालु आर्थिक वर्ष २०७९/८० मा घरजग्गा व्यवसायीहरूले ठूलो मन्दी खेप्नुपर्ने अवस्था आएको हो। 

माओवादीको सशस्त्र द्वन्द्वपछि काठमाडौंसहितका मुख्य सहरी क्षेत्रमा घरजग्गा कारोबार फस्टाएको थियो। जसका कारण जग्गाको मूल्य अत्याधिक बढेको थियो। जानकारहरूका अनुसार यो मन्दीले उच्च मूल्यका घरजग्गाहरू पनि सस्तो मूल्यमा लिलामीमा जाने देखिएको छ।

घरजग्गा कारोबारबाट झस्किएको सरकारले चौतर्फी कडाइको नीति लिएपछि कारोबार मन्दीतर्फ जाने संकेत गत आर्थिक वर्षबाट सुरु भएको थियो। बजेटमार्फत नै कडाइ गरिएको घरजग्गामा नेपाल राष्ट्र बैंकको नीतिले झनै कसिलो बनाउनेगरी बैंकहरूलाई सर्कुलर गरेसँगै घरजग्गामा साउनदेखि मन्दी सुरु भएको छ। 

भूमि व्यवस्थापन तथा अभिलेख विभागका अनुसार पछिल्लो दुईवर्षयताकै कम कारोबार साउनमा भएको छ। यो तथ्यांकले चालुवर्ष घरजग्गा व्यवसायमा ठूलै मन्दी आउने देखिएको हो। विगतमा कम्तीमा ४० देखि ५० हजार किनबेच हुने गरेको थियो। तर घरजग्गा किनबेच हुने गरेकोमा २०७९ साउनमा पहिलोपटक मासिक कारोबार संख्या ३३ हजारमा सीमित भएको छ। राजस्व संकलन घटेर ३ अर्ब रूपैयाँभन्दा तल आएको छ। गतवर्षको साउनमा ७५ हजार घरजग्गा किनबेच भएको छ। राजस्व संकलन ८ अर्ब १३ करोड रुपैयाँ संकलन आएको छ।

ठीक एक वर्षअघि २०७८ साउनमा भने ७५ हजार बढी घरजग्गा किनबेचका लिखत पारित भएका थिए। राजस्व संकलन पनि ८ अर्ब १३ करोड रूपैयाँ भएको थियो ।

२०७७ साउनमा ३८ हजार घरजग्गा किनबेच हुँदा राजस्व संकलन भने २ अर्ब ७५ करोड रूपैयाँ भएको थियो। कोरोनाको समयमाबाहेक घरजग्गामा मन्दी आएको पहिलो पटक हो। साउनमा ३३ हजार घरजग्गा किनबेच भएका छन् भने राजस्व संकलन २ अर्ब ७३ करोड रूपैयाँमा सीमित भएको छ। गत असारमा ४७ हजार घरजग्गा किनबेच भएका थिए। त्योभन्दा अघि जेठमा करीब ५५ हजार घरजग्गा किनबेच भएको थियो। विगतमा दैनिक लिखित पास ८ हजारसम्म हुने गरेकोमा साउनमा १ हजारमा झरेको छ। 

किन आयो मन्दी? 

नेपाल राष्ट्र बैंकले बुधबार सबै बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरूलाई सर्कुलर जारी गर्दै घरजग्गा धितो राखेर नयाँ कर्जा, कर्जा थप्न वा कर्जा नवीकरण गर्दा पनि कडाइ गरेको छ। यसले अब घरजग्गा खरिदमा ऋण पाउन कठीन हुने देखिएको छ।

धितो सुरक्षणको फेयर मार्केट भ्यालुबीचको अनुपात (लोन टु भ्यालु रेसियो) नयाँ कर्जा, थप कर्जा वा नवीकरण गर्दा पनि काठमाडौं उपत्यकाभित्र बढीमा ३० प्रतिशत र अन्य स्थानमा बढीमा ४० प्रतिशत मात्रै कायम गर्नुपर्ने व्यवस्था गरेको छ। गत वर्षको मौद्रिक नीतिमार्फत् राष्ट्र बैंकले घरजग्गा धितो राखेर प्रवाह हुने कर्जा र सोको फेयर मार्केट भ्यालुबीचको अनुपात काठमाडौं उपत्यकामा बढीमा ४० प्रतिशत र अन्य स्थानमा बढीमा ५० प्रतिशत थियो। विगतमा यस्तो अनुपात ७० प्रतिशतसम्म रहेको थियो। 

बैंक तथा वित्तीय संस्थाले प्रवाह गर्ने ट्रष्ट रिसिट लगायतका आयात कर्जा, व्यक्तिगत अधिविकर्षण कर्जा, जग्गा प्लटिङसम्बन्धी रियल इस्टेट कर्जा, व्यक्तिगत हायर पर्चेज कर्जा तथा मार्जिन प्रकृतिको कर्जाको जोखिम भारमा पुनरावलोकन गरिने व्यवस्था गत आर्थिक वर्षकै मौद्रिक नीतिले गरेको थियो। त्यसअनुसार ट्रष्ट रिसिट कर्जाको जोखिम भार १२० प्रतिशत, व्यक्तिगत अधिविकर्ष कर्जा, जग्गा प्लटिङसम्बन्धी रियल इस्टेट कर्जा, व्यक्तिगत हायर पर्चेज कर्जा तथा मार्जिन प्रकृतिको कर्जाको जोखिम भार १५० प्रतिशत कायम थियो।

राष्ट्र बैंकको नीतिसँगै उपत्यकामा १ करोड रुपैयाँ बजार मूल्य भएको जग्गा धितो राख्दा ३० लाख रुपैयाँ मात्रै ऋण पाइने छ। यसअघि यस्तो खालको ऋण लिँदा उपत्यकामा ४० प्रतिशत र उपत्यकाबाहिर ५० प्रतिशतसम्म कर्जा पाउने व्यवस्था थियो। अब बैंक तथा वित्तीय संस्थाबाट घरजग्गा धितो राखेर विविध शीर्षकमा कर्जा लिँदा उपत्यकामा भए बजार मूल्यको ३० प्रतिशत र उपत्यका बाहिर भए बजार मूल्यको ४० प्रतिशत मात्रै ऋण पाइने भएको छ।

यता सम्पती शुद्धिकरण मार्फत १ करोडभन्दा बढी रुपैयाँको घरजग्गा कारोबार गर्नेको विवरणसमेत मागिएको छ। सरकारले भौगोलिक सूचना प्रणालीमा आधारित एकीकृत जग्गा मूल्यांकन प्रणाली विकास गरी वैज्ञानिक विधिबाट जग्गाको मूल्य निर्धारण गर्ने समेत घोषणा गरेको छ।

सरकारले घरजग्गा कारोबारको पुँजीगत लाभकर बढाएको छ। घरजग्गा कारोबारमा लगाम लगाउनका लागि पुँजीगत लाभकर वृद्धि गरेको हो। बजेटमार्फत ५ वर्षभन्दा कम अवधि स्वामित्व भएको घर जग्गा बिक्री गर्दा ७ प्रतिशत पुँजीगत लाभकर तिर्नु पर्नेछ। विगतमा ५ वर्षभन्दा कम स्वामित्व भएको सम्पत्ती बिक्री गर्दा ५ प्रतिशत पुँजीगत लाभकर लाग्दै आएको थियो।

बजेटमा ५ वर्षभन्दा बढी स्वामित्व भएको घर जग्गा बिक्री गर्दा अब ५ प्रतिशत आयकर लाग्ने भएको छ। विगतमा ५ वर्षभन्दा बढी स्वामित्व भएको घरजग्गा खरिद बिक्री गर्दा २.५ प्रतिशत पुँजीगत लाभकर लाग्दै आएको थियो। यस्तै एउटै व्यक्तिले घर वा अपार्टमेन्ट एकभन्दा बढी घर खरिद गरेमा सतप्रतिशत थप रजिट्रेशन दस्तुर लाग्ने छ। 

सरकारले ‘भूउपयोग नियमावली २०७९’ समेत जारी गरेको छ। भूमि व्यवस्था, सहकारी तथा गरिबी निवारण मन्त्रालयले नियमावली जारी गर्दै कित्ताकाटमा कडाइ गरेको छ। तर सर्वोच्च अदालतले केही बैंकमा राखेर ऋण लिनलाई भने बाटो फुकाइ दिएको छ।

कृषि जमिनको उपयोग तथा संरक्षणका लागि नियमावलीमा विशेष जोड दिइएको छ। सरकारले भूउपयोग ऐन २०७६ जारी गरेपछि नियमावली नहुँदा कार्यान्वयनमा समस्या आएको थियो।