काठमाडौं- घरजग्गा कारोबारबाट झस्किएको सरकारले चौतर्फी कडाइको नीति लिएपछि कारोबार मन्दीतर्फ जाने देखिएको छ। बजेटमार्फत नै कडाइ गरिएको घरजग्गामा नेपाल राष्ट्र बैंकको नीतिले झनै कसिएकाले साउनपछि कारोबार नै ओरालो लाग्नुका साथै मूल्य पनि सस्तो हुने देखिएको छ। 

नेपाल राष्ट्र बैंकले आर्थिक वर्ष २०७९/०८० को मौद्रिक नीतिमार्फत घरजग्गा धितोमा पाइने कर्जामा कडाइ गरेपछि घरजग्गा कारोबार साउनपछि झनै ओरालो लाग्ने देखिएको हो। राष्ट्र बैंकले कर्जा प्रवाह गर्दा धितोको सुरक्षा अनुपातलाई थप कसिलो बनाउँदै घरजग्गा धितोमा कडाइ गरेको छ।  

काठमाडौं उपत्यकाभित्र कर्जा, धितो कर्जा, सम्पत्ति कर्जा, व्यक्तिगत आवधिक कर्जा प्रवाह गर्दा कर्जा र सोको धितो सुरक्षणको अनुपात ३० प्रतिशत र उपत्यकाबाहिरको हकमा बढीमा ४० प्रतिशतसम्म कायम गर्नुपर्ने व्यवस्था गरिएको छ।

बैंक तथा वित्तीय संस्थाले प्रवाह गर्ने ट्रष्ट रिसिट लगायतका आयात कर्जा, व्यक्तिगत अधिविकर्ष कर्जा, जग्गा प्लटिङसम्बन्धी रियल इस्टेट कर्जा, व्यक्तिगत हायर पर्चेज कर्जा तथा मार्जिन प्रकृतिको कर्जाको जोखिम भारमा पुनरावलोकन गरिने व्यवस्था गत आर्थिक वर्षकै मौद्रिक नीतिले गरेको थियो। त्यसअनुसार ट्रष्ट रिसिट कर्जाको जोखिम भार १२० प्रतिशत, व्यक्तिगत अधिविकर्ष कर्जा, जग्गा प्लटिङसम्बन्धी रियल इस्टेट कर्जा, व्यक्तिगत हायर पर्चेज कर्जा तथा मार्जिन प्रकृतिको कर्जाको जोखिम भार १५० प्रतिशत कायम थियो।

राष्ट्र बैंकको नीतिसँगै उपत्यकामा १ करोड रुपैयाँ बजार मूल्य भएको जग्गा धितो राख्दा ३० लाख रुपैयाँ मात्रै ऋण पाइने छ। यसअघि यस्तो खालको ऋण लिँदा उपत्यकामा ४० प्रतिशत र उपत्यकाबाहिर ५० प्रतिशतसम्म कर्जा पाउने व्यवस्था थियो। अब बैंक तथा वित्तीय संस्थाबाट घरजग्गा धितो राखेर विविध शीर्षकमा कर्जा लिँदा उपत्यकामा भए बजार मूल्यको ३० प्रतिशत र उपत्यका बाहिर भए बजार मूल्यको ४० प्रतिशत मात्रै ऋण पाइने भएको छ।

पहिलोपटक घर बनाउनको लागि लिइने ऋणमा भने यस्तो व्यवस्था लागू हुने छैन। पहिलोपटक घर बनाउन भने बैंकहरूले ६० देखि ७० प्रतिशतसम्म कर्जा दिँदै आएका छन्। पहिलोपटक घर बनाउन १ करोड ५० लाख रुपैयाँसम्म कर्जा पाउने व्यवस्था छ। तर घरजग्गा धितो राखेर फेरि घरजग्गा नै किन्ने वा प्रयोजन नै नखुलाएर लिने मोर्गेज लोनमा भने राष्ट्र बैंकले कडाइ गरेको छ।

अहिले सबैजसो बैंक तथा वित्तीय संस्थाले घरजग्गामा गएको ऋणको सावाँ ब्याज उठाउन नसकेपछि धमाधम लिलामीको सूचना निकालिरहेका छन्।

सरकारले घरजग्गामा लगाम लगाउने नीति लिएपछि कारोबार लगातार घट्न थालेको छ। असार महिनामा राजश्व संकलनमै गिरावट आएको छ भने कारोबार पनि घटेको छ।  

यता कित्ताकाट असारभरी शून्यप्रायः नै रहेको भूमि व्यवस्था तथा अभिलेख विभागको तथ्यांकमा छ। विभागका अनुसार गत असारमा ४७ हजार २८ जग्गाको लिखत पास भएको छ। यो संख्या जेठको तुलनामा ८ हजारले कम हो। गत जेठमा ५५ हजारको हाराहारीमा घरजग्गाको कारोबार भएको थियो। 

घरजग्गाको व्यवसायमा विस्तारै मन्दी आउन लागेको नेपाल आवास तथा जग्गा समितिका अध्यक्ष इच्छा बहादुर वाग्ले बताउँछन्। जति पहिले नै जारी भएका ऋण छन् त्यसबाट नै कारोबार भइरहेको समेत उनको भनाइ छ। ‘अहिले त ५/६ महिनादेनिख ऋण जारी भएको छैन,’ वाग्लेले भने। सरकारको नीतिले घरजग्गामा मन्दी मात्रै होइन ठूलो संकट आउनेसमेत उनले बताए।  

यता सम्पती शुद्धिकरण मार्फत १ करोडभन्दा बढी रुपैयाँको घरजग्गा कारोबार गर्नेको विवरणसमेत मागिएको छ। सरकारले भौगोलिक सूचना प्रणालीमा आधारित एकीकृत जग्गा मूल्यांकन प्रणाली विकास गरी वैज्ञानिक विधिबाट जग्गाको मूल्य निर्धारण गर्ने समेत घोषणा गरेको छ।

अहिले घरजग्गा कारोबारीहरूले जथाभावी घरजग्गाको मूल्य तोक्दा घरजग्गाको थाम्नै नसक्नेगरी मूल्यवृद्धि भइरहेको छ। सरकारको नीतिले घरजग्गामा भइरहेको अनौपचरिक लगानीसमेत हतोत्साहित हुने देखिन्छ। जसका कारण पनि घरजग्गाको कारोबार र मूल्यमा समेत असर पार्ने निश्चित देखिएको छ। 

बजेटमार्फत आधिकारीक एजेन्सीमार्फत मात्रै घरजग्गा कारोबार गर्ने व्यवस्था गरिएको छ। सरकारले घरजग्गा कारोबार व्यवस्थित गर्नका लागि आगामि वर्ष महानगर, उपमहानगर र नगरपालिकाको जग्गा कारोबारमा उक्त व्यवस्था गर्दै अर्को वर्ष गाउँगाउँसम्म यही योजना पुर्‍याउने गरी कार्यक्रम अगाडि सारेको छ। 

सरकारले घरजग्गा कारोबारको पुँजीगत लाभकर बढाएको छ। घरजग्गा कारोबारमा लगाम लगाउनका लागि पुँजीगत लाभकर वृद्धि गरेको हो। बजेटमार्फत ५ वर्षभन्दा कम अवधि स्वामित्व भएको घर जग्गा बिक्री गर्दा ७ प्रतिशत पुँजीगत लाभकर तिर्नु पर्नेछ। विगतमा ५ वर्षभन्दा कम स्वामित्व भएको सम्पत्ती बिक्री गर्दा ५ प्रतिशत पुँजीगत लाभकर लाग्दै आएको थियो।

बजेटमा ५ वर्षभन्दा बढी स्वामित्व भएको घर जग्गा बिक्री गर्दा अब ५ प्रतिशत आयकर लाग्ने भएको छ। विगतमा ५ वर्षभन्दा बढी स्वामित्व भएको घरजग्गा खरिद बिक्री गर्दा २.५ प्रतिशत पुँजीगत लाभकर लाग्दै आएको थियो। यस्तै एउटै व्यक्तिले घर वा अपार्टमेन्ट एकभन्दा बढी घर खरिद गरेमा सतप्रतिशत थप रजिट्रेशन दस्तुर लाग्ने छ। 

सरकारले 'भूउपयोग नियमावली २०७९' समेत जारी गरेको छ। भूमि व्यवस्था, सहकारी तथा गरिबी निवारण मन्त्रालयले नियमावली जारी गर्दै कित्ताकाटमा कडाइ गरेको छ। तर सर्वोच्च अदालतले केही बैंकमा राखेर ऋण लिनलाई भने बाटो फुकाइ दिएको छ।

कृषि जमिनको उपयोग तथा संरक्षणका लागि नियमावलीमा विशेष जोड दिइएको छ। सरकारले भूउपयोग ऐन २०७६ जारी गरेपछि नियमावली नहुँदा कार्यान्वयनमा समस्या आएको थियो। ऐन जारी भएको तीन वर्षपछि बल्ल नियमावली जारी गर्दै पहाड, तराई, उपत्यकाको जग्गा उपयोगको नीति लिइएको छ। पछिल्ला सबै सरकारी नीतिमा घरजग्गाको अस्वभाविक मूल्यवृद्धि र कारोबारमा सन्तुलन ल्याउनका लागि कडाइ गरिएको देखिन्छ।