काठमाडौं- सरकारले घरजग्गामा लगाम लगाउने नीति लिएपछि कारोबार लगातार घट्न थालेको छ। असार महिनामा राजश्व संकलनमै गिरावट आएको छ भने कारोबार पनि घटेको छ। 

यता कित्ताकाट असारभरी शून्यप्राय: नै रहेको भूमि व्यवस्था तथा अभिलेख विभागको तथ्यांकमा छ। यता राष्ट्र बैंकले ल्याउन लागेको मौद्रिक नीति झनै कसिलो हुने त्रासमा घरजग्गा व्यावसायी रहेकोले अझै कारोबार घट्ने तथा मूल्यमा समेत मन्दी आउने देखिएको छ।

विभागका अनुसार गत असारमा ४७ हजार २८ जग्गाको लिखत पास भएको छ। यो संख्या जेठको तुलनामा ८ हजारले कम हो। गत जेठमा ५५ हजारको हाराहारीमा घरजग्गाको कारोबार भएको थियो। 

नयाँ आउने मौद्रिक नीतिमा घरजग्गामा हुने ऋण प्रवाहमा झनै कडाइ गर्ने संकेत राष्ट्र बैंकले दिएकोले ठूला व्यवसायीहरू बैंकको किस्ता र ब्याजको दबाबमा हुँदा घरजग्गाको मूल्यसमेत ओरालो लाग्ने अनुमान गरिएको छ।

घर जग्गाको व्यवसायमा विस्तारै मन्दी आउन लागेको नेपाल आवास तथा जग्गा समितिका अध्यक्ष इच्छा बहादुर वाग्ले बताउँछन्। जति पहिले नै जारी भएका ऋण छन् त्यसबाट नै कारोबार भइरहेको समेत उनको भनाइ छ। ‘अहिले त ५/६ महिनादेनिख ऋण जारी भएको छैन,’ वाग्लेले भने। सरकारको नीतिले घरजग्गामा मन्दी मात्रै होइन ठूलो संकट आउनेसमेत बताए।  

असारमा वर्षभरिकै कम कित्ताकाट 

असार महिनामा ३७ हजार २६८ कित्ता कायम भएको छ। यो वर्षकै कम कित्ताकाट असारमा भएको छ। जेठमा १ लाख २२ हजार ८०४ कित्ता कायम भएको थियो। गत बैशाखमा १ लाख ९ हजार ५५५ कित्ताकाट भएको थियो। बैशाखमा घरजग्गा किनबेच घटेर ४४ हजारमा झरेको थियो। पुनः जेठमा तरलता अभावकै बीच ५४ हजार पुगेको छ।  

चालु आवको साउनमा १ लाख ६६ हजार, भदौमा १ लाख ४८ हजार, असोजमा १ लाख २८ हजार, कात्तिकमा १ लाख ११ हजार, मंसिरमा १ लाख ५८ हजार, पुसमा १ लाख ६३ हजार, माघमा १ लाख ३५ हजार, फागुनमा १ लाख ६९ हजार, चैतमा १ लाख ७२ हजार, वैशाखमा १ लाख नौ हजार र जेठमा १ लाख २३ हजार कित्ताकाट भएको छ। 

देशभरको मालपोत कार्यालयबाट ४७ हजार घरजग्गा किनबेच हुँदा राजस्व संकलनमा ६ अर्ब राजस्व संकलन भएको छ। बैशाख महिनामा ४४ हजार घरजग्गा किनबेच हुँदा पौने ५ अर्ब रुपैयाँ संकलन भएको थियो। तर, जेठ महिनामा ५४ हजार बढी घरजग्गा किनबेच हुँदा सवा ४ अर्बमा राजस्व संकलन गरेको थियो। 

किन डराए घरजग्गा व्यवसायी? 

तरलता अभाव र बैंकहरूले लगानी गर्न छाडेपछि निरन्तर घटिरहेको घरजग्गा कारोबार आगामी आर्थिक वर्ष २०७९/८० को बजेटमार्फत झनै कडाइ गरियो। कडाइको तरंगसँगै मौद्रिक नीति झनै कसिलो भएर आउने छ। जसको कारण आउने वर्ष घरजग्गा कारोबारीलाई सुखद भने छैन।

यता सम्पती शुद्धिकरण मार्फत १ करोडभन्दा बढी रुपैयाँको घरजग्गा कारोबार गर्नेको विवरणसमेत मागिएको छ। नेपाल राष्ट्र बैंकले मौद्रिक नीतिमार्फत घरजग्गा कारोबारमा झनै कठोर बन्ने संकेत दिइसकेको छ।

सम्भवतः बैंकहरूलाई ऋण लगानी गर्न केही समय प्रतिबन्ध लगाउनेसम्मको तयारी गरिएको छ। मौद्रिक नीतिमा सरकारले बजेटमा प्रस्तुत गरेजस्तै निर्यात र स्वदेशी उद्योग र उत्पादनलाई जोड दिने व्यवस्था गरिने उल्लेख छ। जसका कारण घरजग्गा कारोबारलाई कडाइ गर्ने तयारी गरिएको हो।

सरकारले भौगोलिक सूचना प्रणालीमा आधारित एकीकृत जग्गा मूल्यांकन प्रणाली विकास गरी वैज्ञानिक विधिबाट जग्गाको मूल्य निर्धारण गर्ने समेत घोषणा गरेको छ। अहिले घरजग्गा कारोबारीहरूले जथाभावी घरजग्गाको मूल्य तोक्दा घरजग्गाको थाम्नै नसक्नेगरी मूल्य वृद्धि भइरहेको छ। सरकारको नीतिले घरजग्गामा भइरहेको अनौपचरिक लगानीसमेत हतोत्साहित हुने देखिन्छ। जसका कारण पनि घरजग्गाको कारोबार र मूल्यमा समेत असर पार्ने निश्चित देखिएको छ। 

यता बजेट मार्फत आधिकारीक एजेन्सीमार्फत मात्रै घरजग्गा कारोबार गर्ने व्यवस्था गरिएको छ। सरकारले घरजग्गा कारोबार व्यवस्थित गर्नका लागि आगामि वर्ष महानगर, उपमहानगर र नगरपालिकाको जग्गा कारोबारमा उक्त व्यवस्था गर्दै अर्को वर्ष गाउँगाउँसम्म यही योजना पुर्‍याउने गरी कार्यक्रम अगाडि सारेको छ। 

सरकारले घरजग्गा कारोबारको पुँजीगत लाभकर बढाएको छ। सरकारले घरजग्गा कारोबारमा लगाम लगाउनका लागि पुँजीगत लाभकर वृद्धि गरेको हो। बजेट मार्फत ५ वर्षभन्दा कम अवधि स्वामित्व भएको घर जग्गा बिक्री गर्दा ७ प्रतिशत पुँजीगत लाभकर तिर्नु पर्नेछ। विगतमा ५ वर्षभन्दा कम स्वामित्व भएको सम्पत्ती बिक्री गर्दा ५ प्रतिशत पुँजीगत लाभकर लाग्दै आएको थियो।

बजेटमा ५ वर्षभन्दा बढी स्वामित्व भएको घर जग्गा बिक्री गर्दा अब ५ प्रतिशत आयकर लाग्ने भएको छ। विगतमा ५ वर्षभन्दा बढी स्वामित्व भएको घरजग्गा खरिद बिक्री गर्दा २.५ प्रतिशत पुँजीगत लाभकर लाग्दै आएको थियो। यस्तै एउटै व्यक्तिले घर वा अपार्टमेन्ट एकभन्दा बढी घर खरिद गरेमा सतप्रतिशत थप रजिट्रेशन दस्तुर लाग्ने छ। 

सरकारले भूउपयोग नियमावली २०७९ जारी गरेको छ। भूमि व्यवस्था, सहकारी तथा गरिबी निवारण मन्त्रालयले नियमावली जारी गर्दै कित्ताकाटमा कडाइ गरेको छ। तर सर्वोच्च अदालतले केही बैंकमा राखेर ऋण लिनलाई भने बाटो फुकाई दिएको छ। कृषि जमिनको उपयोग तथा संरक्षणका लागि नियमावलीमा विशेष जोड दिइएको छ।  सरकारले भूउपयोग ऐन २०७६ जारी गरेपछि नियमावली नहुँदा कार्यान्वयनमा समस्या आएको थियो। ऐन जारी भएको तीन वर्षपछि बल्ल नियमावली जारी गर्दै पहाड, तराई, उपत्यकाको जग्गा उपयोगको नीति लिइएको छ।

सरकारी जग्गालाई समेत उपयोग गराउनका लागि नयाँ नियमावलीले सहयोग गर्ने छ। नीजि क्षेत्रले राख्दै आएको सरकारी जग्गा उपयोगको कार्यसमेत अव नियमावलीसंगै सहज बन्ने भएको छ। जग्गाको खण्डीकरण नियन्त्रणका लागि अव (१) ऐनको दफा ४ बमोजिम कृषि क्षेत्रको रुपमा वर्गीकरण गरिएको वा नियम ५ को उपनियम (७) बमोजिम कृषि क्षेत्रको रुपमा तोकिएको जग्गालाई देहायको क्षेत्रफलभन्दा कम क्षेत्रफल हुने गरी कित्ताकाट गर्न नपाईने व्यवस्था गरिएको। जसमा काठमाडौं उपत्यकामा ५०० वर्ग मिटर भन्दा सानोमा कित्ताकाट गर्न पाइने छैन। त्यस्तैगरी तराई र भित्री मधेशम ६७५ वर्ग मिटरभन्दा कम क्षेत्रफलमा कित्ताकाट गर्न नपाइने व्यवस्था नियमावलीमा गरिएको छ। 

उपत्यका र भित्री मधेश बाहेकका क्षेत्रमा भूभागमा १००० वर्ग मिटर (२) ऐनको दफा ४ बमोजिम आवासीय क्षेत्रमा वर्गीकरण गरिएको जग्गालाई  न्यूनतम १३० वर्ग मिटरभन्दा कम क्षेत्रफल हुने गरी कित्ताकाट गर्न पाइने छैन। ५०० वर्ग मिटरभन्दा सानो कित्ताको हकमा चौडाइभन्दा लम्बाइ चार गुणाभन्दा बढी हुने मात्रै कित्ताकाट गर्नुपर्ने व्यवस्था गरिएको छ।