काठमाडौं- नेपालको अर्थतन्त्रमा संकट आउनुका कारण धेरैले घरजग्गा क्षेत्रलाई मानिरहेका छन्। तर, सत्य त के हो भने जब–जब घरजग्गा कारोबार बढ्छ, अर्थतन्त्र झन धेरै चलायमान हुन्छ।

सरकारले घरजग्गा कारोबारबाट उठ्नुपर्ने जति राजस्व उठाउन सकेको छैन। र, पनि अहिले भन्सारपछि सबैभन्दा धेरै राजस्व आउने क्षेत्र घरजग्गा नै हो। वर्षेनि ६० अर्ब रुपैयाँभन्दा बढी घरजग्गा कारोबारबाट मात्रै राज्यले राजस्व पाउँछ।

तर, अहिले घरजग्गा कारोबार ५० प्रतिशतभन्दा बढी घटेको छ। एकै महिनामा ७०÷८० हजारसम्म घरजग्गा किनबेच हुन्थे। अहिले ३०÷४० हजारमा सीमित भएका छन्। कारोबार घट्दा अर्थतन्त्र चलायमान हुन सकेको छैन। सबैले २ आना, ४ आना जग्गा कित्ताकाट गरेर बेच्न पाएको भए पैसाको लेनदेन बढ्ने थियो। भूउपयोग नियमावली कार्यान्वयन गर्ने भन्दै कित्ताकाट रोकिँदा यसले घरजग्गा कारोबार मात्रै घटाएन, अर्थतन्त्रमा झन् धेरै चाप पा¥यो।

यदि यसलाई व्यवस्थित गरेर सरकारले कम्पनीमार्फत घरजग्गा किनबेच गर्ने, घरजग्गा ब्रोकिङ गर्नेलाई अनुमतिपत्र दिने, करको दर घटाएर दायरा बढाउने काम गरिदिएको भए राज्यले अहिलेको भन्दा तेब्बर राजस्व संकलन गर्न सक्ने अवस्था थियो।

अर्थतन्त्रमा सुधार भएर घरजग्गा कारोबार बढ्ने होइन, घरजग्गा कारोबार बढेपछि मात्रै अर्थतन्त्र चलायमान हुने हो। यो कुरा सरकारले बुझेर कारोबार सहज बनाएको ३÷४ महिनामै अर्थतन्त्रमा सुधार देखिन्छ।

घरजग्गा व्यवसाय विश्वको पाँचौं ठूलो उद्योग हो। यसलाई पूरै बेवास्ता गरेर वा यो उद्योगलाई पेलेरै जाने भन्ने कुराले राज्यलाई फाइदा गर्दैन।

विश्व मानचित्रमा पहिलो ठूलो व्यवसायमा खाद्यान्न व्यवसाय छ। दोस्रोमा सूचना प्रविधि, तेस्रोमा शिक्षा र चौथोमा स्वास्थ्य क्षेत्रसँग सम्बन्धित व्यवसाय छ। पाँचौ नम्बरमा ‘रियलस्टेट’ (घरजग्गा) आउँछ।

गाँस, बास, कपास, शिक्षा र स्वास्थ्य पाइसकेपछि सबैलाई सुरक्षित आवास चाहिन्छ। त्यो भनेको एउटा घरको सपना हो। घरको आवश्यकता निरन्तर हुने कुरा हो। त्यसैले यसको माग कहिल्यै पनि घट्ने देखिँदैन।

रियलस्टेट व्यवसाय भनेको सिमेन्ट, डन्डी, हार्डवेयर, बिजुली लगायत दर्जनौं किसिमका उद्योगका सामान खपत गर्ने सहायक व्यवसाय पनि हो। हरेक किसिमका उद्योगको उत्पादन हाउजिङ र अपार्टमेन्टले खपत गरिरहेका छन्। हरेक उद्योगको ३० देखि ३५ प्रतिशत उत्पादन हाउजिङ र अपार्टमेन्टले मात्रै खपत गर्ने तथ्यांक छ। यसरी यति धेरै उत्पादनमूलक उद्योगको उत्पादन खपत गर्ने घरजग्गा उद्योगलाई सरकारले अनुत्पादक उद्योग भन्न मिल्दैन।

हरेक व्यक्ति ब्रोकर नभई संस्थागत गरे व्यवस्थित

अहिले हरेक मान्छे रियलस्टेट ब्रोकर छन्। जुनसुकै व्यवसाय वा पेसामा लागेको मान्छे पनि रियल इस्टेटमा ब्रोकर छन्। कोही आफैं किनबेचमा संलग्न छन्, कोही मान्छे ल्याइदिएर कमिसन लिने पनि छन्। यसमा अहिले ब्रोकर हुन कुनै योग्यता अनुभव चाहिँदैन। यसमा पनि योग्यता र अनुभव चाहिन्छ भनेर सरकारले तोकिदिनुपर्छ। त्यति गर्ने हो भने अप्रत्यासित मूल्यवृद्धि पनि हुँदैन, व्यवस्थित पनि हुन्छ।

तर यहाँ त अहिले डाक्टर, शिक्षक, पान पसलेदेखि ठुल्ठूला व्यवसायी पनि रियलस्टेटमा संलग्न छन्। यसले गर्दा मूल्यवृद्धि नियन्त्रण हुन सकेन। किनेको मूल्यभन्दा कममा नबेचेपछि त मूल्य बढ्ने नै भयो। त्यसैले यसलाई व्यवस्थित गर्ने र मूल्यवृद्धि नियन्त्रण गर्ने काम व्यवस्थित हाउजिङ र अपार्टमेन्ट विकास गर्ने संस्थाले मात्र गर्न सक्छन्।

सरकारले हाउजिङ, अपार्टमेन्ट विकास गर्ने संस्था र हुँदै नभएको जग्गा देखाएर सिधासाधा सर्वसाधारणको पैसा खाइदिने ठगहरूलाई एउटै नजरले हेर्छ। यसले गर्दा पछिल्लो समय हाउजिङ र अपार्टमेन्ट विकास गर्ने व्यक्ति र कम्पनी यो व्यवसायबाट बिस्तारै अन्य व्यवसायमा पलायन भएका छन्। घरजग्गा क्षेत्र अहिले लगामविहीन जस्तै छ। जसले जति सक्यो त्यति पैसा लिएर घरजग्गा किनबेच गरिरहेका छन्न्। यसले मूल्यवृद्धिलाई मात्रै बढवा दिइरहेको छ।

नेपालमा हाउजिङ र अपार्टमेन्टको इतिहास

नेपालमा २०५५÷५६ पछि मात्रै हाउजिङ निर्माण सुरु भएको हो। नेपालमा हाउजिङ र अपार्टमेन्ट दुवै बाहिरको अनुशरणबाट आएको थियो। विदेशमा जे जसरी हाउजिङ विकास गरिन्थ्यो त्यसैको सिको गरेर नेपालमा पनि सुरुवात भएको हो। हाउजिङसँगै अपार्टमेन्ट पनि त्यही ‘डुप्लिकेसन’ अनुसार सुरुवात भएका हुन्। तर, हाम्रा हाउजिङ र अपार्टमेन्ट सहर केन्द्रित भए। यसको पनि एउटा कारण छ। सहरमा भए सजिलै बिक्री हुन्छ। सहरभन्दा बाहिर गए त्यसलाई बिक्री गर्न वषौं लाग्न सक्छ।

सहर बाहिर पनि पूर्वाधार राम्रो भइदिएको भए हाउजिङ र अपार्टमेन्ट सहर केन्द्रित नहुन पनि सक्थे। तर, सरकारले न्यूनतम पूर्वाधार नै बनाइदिएन। सहर बाहिर पनि सरकारले बाटो, बिजुली, ढल, यातायात पु¥याइदिएको भए त काठमाडौंको चक्रपथबाट ५÷१० किलोमिटर पर जानु टाढा होइन। तर, पूर्वाधार नबनेपछि रिङरोडलाई प्यारामिटर बनाएर हाउजिङ बनाउनेले पनि त्यहीभित्र बनाए। किन्ने मान्छे पनि त्यहीभित्र केन्द्रित भए।

अहिले सहर बाहिर केही विकास हुन त खोजेको छ। तर, अझै पनि व्यवसायीहरू मैले ५÷१० किलोमिटर बाहिर गएर हाउजिङ÷ अपार्टमेन्ट बनाएँ भने मेरो प्रपर्टी बिक्री हुन्छ कि हुँदैन भन्ने तनावै तनाव लिएर बनाउँछन्। उनीहरू ठूलो जोखिम महसुस गरेर लगानी गरिरहेका हुन्छन्। त्यो जोखिम महसुस गर्नुको कारण बाहिरतिर कुनै पनि पूर्वाधार नबनेर नै हो।

बाहिरी चक्रपथको कुरा आयो, त्यत्तिकै सेलायो। स्मार्ट सिटी बनाउने भनेर वर्षौं जग्गा रोक्का राखेर अन्त्यमा कुनै पूर्वाधार नबनाएरै फुकुवा गरियो। यस्ता कुराले रिङरोड बाहिर हाउजिङ÷अपार्टमेन्ट जान सकेनन्।

उपत्यका अझै पनि ठूलै छ। हाउजिङ÷अपार्टमेन्टलाई सहरबाट १० किलोमिटर बाहिर लिए पनि हुन्छ। त्यसका लागि त्यहाँ सरकारले सम्पूर्ण पूर्वाधार पु¥याइदिनुपर्छ।

अहिले उपत्यकाभन्दा बाहिर पनि हाउजिङ÷अपार्टमेन्ट बन्न सुरु भएका छन्। पोखरा, चितवन, इटहरी, विराटनगर, भैरहवा लगायत सहरमा हाउजिङ÷अपार्टमेन्ट बन्न सुरु भएका छन्। तर, अझै पनि घरजग्गा व्यवसायी र खरिदकर्ता दुवैलाई के दुविधा छ भने प्रदेश सरकार रहन्छ कि रहन्न, भोलि प्रदेश राजधानी नै पो सर्ने हो कि भन्ने छ। यसले गर्दा उपत्यका बाहिर सोचे जसरी हाउजिङ÷अपार्टमेन्ट विकास हुन सकेका छैनन्।

जस्तो, लुम्बिनी प्रदेशको राजधानी बुटवल भयो भनेर घरजग्गा व्यवसायीले केही लगानी गरे। तर, बुटवलको राजधानी दाङमा सारिदिँदा बुटवलमा गरिएको लगानी जोखिममा प¥यो। त्यहाँका व्यवसायीले असुरक्षित महसुस गरे, धराशयी भएको महसुस गरे। यस्तो अरू प्रदेशमा पनि हुन्छ कि भन्ने डर व्यवसायीलाई छ।

अहिले उदाएका केही राजनीतिक दलले प्रदेश चाहिँदैन भन्ने सन्देश दिएका छन्। भोलि उनीहरूको बहुमत आयो भने प्रदेशको भविष्य झनै असुरक्षित हुन्छ। यस्तो अवस्थामा उपत्यका बाहिर तत्काल थप लगानी गरिहाल्ने सम्भावना कम हुँदै गएको छ।

काठमाडौंमा १ करोडसम्मको घर अफोर्डेबल

अहिले काठमाडौं उपत्यकामा घरको औसत मूल्य अढाइ करोड रुपैयाँ पुगिसकेको छ। तर, मान्छेको आम्दानीको स्रोतले १ करोड रुपैयाँभित्रको घरमात्रै किन्न पुग्छ। नियमसम्मत कमाएर घर किन्ने हो भने १ करोड रुपैयाँभन्दा कम मूल्यको घर हुनुपर्छ। अहिले मानिसको आम्दानी र घरको मूल्यको हिसाब नै मिल्दैन। त्यसैले अहिले कुनै पनि घर ‘अफोर्डेबल’ छैनन् भन्दा हुन्छ।

एउटा व्यक्तिको आम्दानीको स्रोतले १ करोड रुपैयाँभित्रको घर किन्न मात्रै पुग्छ। तर, उसले काठमाडौंमा २ करोड ५० लाख घटीमा घर किन्नै पाउँदैन। बाँकी १ करोड ५० लाख रुपैयाँ कहाँबाट ल्यायो ? काठमाडौंका लागि अफोर्डेबल घर भनेको त १ करोड वा सवा करोड रुपैयाँसम्मका घर नै हुन्। तर, अहिले यो मूल्यमा चार आना जग्गा पनि आउँदैन। घर कहाँबाट आउँछ?

सरकारको पछिल्लो नीतिले त अहिले ४ आना २ दाम भन्दा घटी जग्गा कित्ताकाट गर्न पनि पाइँदैन। तीसौं, चालिसौं वर्षदेखि २ आना २ पैसा सम्म कित्ताकाट गर्न दिने अनि अहिले आएर एकैपटक ४ आना २ दाम घटी कित्ताकाट गर्न नदिने भनिदिँदा ४ आना जग्गा किन्न त अहिले १० किलोमिटर बाहिर जानुपर्छ। त्यहाँ पनि सामान्य मान्छेलाई ४ आना जग्गा जोड्नै हम्मे पर्छ। सामान्य मान्छेले काठमाडौंमा घर किन्ने सपना नै छाडिसके।

अहिले आउने रेमिट्यान्समध्ये ३० देखि ३५ प्रतिशत घरजग्गामा लगानी हुन्छ। गाउँबाट बजार झर्छन्, बजारबाट सहर। रेमिट्यान्सलाई घरजग्गामा आउन निरुत्साहित गर्नुहुँदैन। यसले अर्थतन्त्र चलायमान बनाउन मद्दत नै गरेको छ।

प्रविधि प्रयोगले सस्तो आवास

अहिले विभिन्न प्रविधि आएका छन्। जसले सहज र सरल तरिकाले सस्तो आवास बनाउन सकिन्छ। नेपालीहरू विदेशी प्रविधिमा अभ्यस्त छैनन्। हामी धेरैजसो चिनियाँ प्रविधिमा निर्भर छौं। अब त्यसलाई अलिकति ‘मोडिफाइ’ गरेर सस्तो आवास बनाउन सक्छौं।

जापानी प्रविधिलाई हामीले अफोर्ड गर्न सकेका छैनौं। चिनियाँ प्रविधिसँग धेरै विश्वास छैन। त्यसैले यसको बीचको बाटो समातेर काम गर्ने हो भने यो सहज र सरल हुनसक्छ।

अहिले धेरै देशमा यस्तो प्रविधि प्रयोगमा आएको छ। कोरिया, जापान, चीन र भारतमा यस्ता प्रविधि धेरै प्रयोगमा छन्। यिनै प्रविधि ‘फ्युजन’ गरेर नेपाली माटो सुहाउँदो प्रविधि विकास गर्ने हो भने भविष्यमा यस्ता घरको माग उच्च हुने देखिन्छ। किनभने, यस्ता घर सस्तो पनि हुन्छ, भोलि अर्कै ठाउँमा बस्न मन लाग्यो भने घर उठाएर अर्कै ठाउँमा लैजान पनि सकिन्छ। 

- सेजन अर्थनीतिबाट साभार