काठमाडौं- गत वर्षदेखि लगातार ओरालो लागेको घरजग्गा कारोबार चालु आर्थिक वर्षको साउन र भदौमा पनि ओरालो लागेको छ।घरजग्गा कारोबारमा पूर्णरुपमा मन्दी देखिएको छ। धेरै जग्गा खरिद गरेर बसेका ठूला लगानीकर्ताहरू संकटमा पर्ने देखिएको छ।
घरजग्गामा आएको मन्दीले सहकारी क्षेत्रमा समस्या सुरु भइसकेको छ। ठूला लगानीकर्तालाई बैंकको दबाब हुँदा साना लगानीकर्ता भने घरजग्गाको मूल्य सस्तो भएपछि किन्ने दाउमा रहेका छन्। बैंकले ब्याज र किस्ताको दबाब बढाइरहेका छन्। जसका कारण पुसपछि घरजग्गाको मूल्य घट्ने अनुमानसमेत गरिएको छ।
विगत लामो समयदेखि ओरालो लागेको घरजग्गा कारोबारमा भदौमा पनि मन्दी देखिएको छ। भदौ महिनाभरी ३४ हजार ७ सय घरजग्गा किनबेच भएका छन्। साउनमा ३३ हजार घरजग्गा किनबेच भएका थिए।
घरजग्गा कारोबार उच्च बिन्दुमा हुँदा मासिक ८८ हजारसम्म घरजग्गा किनबेच भएका थिए भने सामान्य समयमा पनि ५० देखि ६० हजार घरजग्गा किनबेच हुने गरेका थिए। भदौमा राजस्व संकलन साढे ३ अर्ब रुपैयाँ पुगेको छ। साउनमा २ अर्ब ७३ करोड रूपैयाँ मात्रै राजस्व संकलन भएको थियो। घरजग्गा कारोबार उच्च हुँदा एकै महिनामा करिब १० अर्ब रूपैयाँ राजस्व संकलन भएको थियो।
विगतमा कम्तीमा ४० देखि ५० हजार घरजग्गा किनबेच हुने गरेको थियो। तर २०७९ साउनमा पहिलोपटक मासिक कारोबार संख्या ३३ हजारमा सीमित भएको थियो। भदौमा केही सुधार जस्तो देखिए पनि मन्दी अहिले नै टर्ने देखिएको छैन।
उपत्यकाबाहिर सुनसरी, विराटनगर, चितवन र पोखरामा १० करोड रूपैयाँ बढी रजिष्ट्रेशन दस्तुर संकलन हुने गरेकोमा अहिले काठमाडौंका डिल्लीबजार, लगनखेल, चाबहिल, कलंकी, भक्तपुर र साँखु मालपोत कार्यालयले मात्रै १० करोड रूपैयाँभन्दा बढी रजिष्ट्रेसन शुल्क संकलन गरेका छन्।
अन्य कुनै पनि कार्यालयले १० करोड रूपैयाँ रजिष्ट्रेशन शुल्क संकलन गर्न सकेनन्। जग्गा वर्गीकरणको काम नसकिए पनि भदौमा कित्ताकाटको संख्या भने बढेको छ। साउनमा जम्मा १५ हजार कित्ताकाट भएकोमा भदौमा २१ हजार ८७७ कित्ताकाट भएका छन्।
घरजग्गामा आउदैछ संकट
खासगरी बैंक र सहकारीमार्फत ऋण लिएर धेरै जग्गा होल्ड गरेर बसेका व्यवसायीले अझै जग्गा बिक्री सुरु गरेका छैनन। सम्भवतः केही समयपछि ब्याज र किस्ताको दबाबमा बिक्री गर्न थाल्ने अनुमान व्यवसायीहरूले गरेका छन्। जसमा एकैचोटी धेरै जग्गा बिक्रीमा आउन थालेपनि मूल्य घट्ने देखिएको छ। आउने पुसदेखि मूल्य ओरालो लाग्ने अनुमान गरिएको छ।
मन्दीसँगै बैंकको किस्ताको दबाबमा परेका ठूला व्यवसायीले सस्तोमा जग्गा बिक्री गर्न सक्छन्। सरकार र नियामक निकायले एकपछि अर्को कडाइको नीति लिएपछि साउनबाट मन्दी सुरु भएको हो। चालु आर्थिक वर्ष २०७९/८० मा घरजग्गा व्यवसायीहरूले ठूलो मन्दी खेप्नुपर्ने अवस्था आउने निश्चित रहेको छ।
माओवादीको सशस्त्र द्वन्द्वपछि काठमाडौंसहितका मुख्य सहरी क्षेत्रमा घरजग्गा कारोबार फस्टाएको थियो। जसका कारण जग्गाको मूल्य अत्याधिक बढेको थियो। जानकारहरूका अनुसार यो मन्दीले उच्च मूल्यका घरजग्गाहरू पनि सस्तो मूल्यमा लिलामीमा जाने देखिएको छ।
नेपाल राष्ट्र बैंकको नीतिले झनै कसिलो बनाउनेगरी बैंकहरूलाई सर्कुलर गरेसँगै घरजग्गामा साउनदेखि मन्दी सुरु भइसकेको थियो।
भदौ र साउनको तथ्यांकले चालुवर्ष घरजग्गा व्यवसायमा ठूलै मन्दी आउने देखिएको हो। नेपाल राष्ट्र बैंकले दुईसता अगाडि बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरूलाई सर्कुलर जारी गर्दै घरजग्गा धितो राखेर नयाँ कर्जा, कर्जा थप्न वा कर्जा नवीकरण गर्दा पनि कडाइ गरेको छ। यसले अब घरजग्गा खरिदमा ऋण पाउन कठीन हुने देखिएको छ।
धितो सुरक्षणको फेयर मार्केट भ्यालुबीचको अनुपात (लोन टु भ्यालु रेसियो) नयाँ कर्जा, थप कर्जा वा नवीकरण गर्दा पनि काठमाडौं उपत्यकाभित्र बढीमा ३० प्रतिशत र अन्य स्थानमा बढीमा ४० प्रतिशत मात्रै कायम गर्नुपर्ने व्यवस्था गरेको छ। गत वर्षको मौद्रिक नीतिमार्फत् राष्ट्र बैंकले घरजग्गा धितो राखेर प्रवाह हुने कर्जा र सोको फेयर मार्केट भ्यालुबीचको अनुपात काठमाडौं उपत्यकामा बढीमा ४० प्रतिशत र अन्य स्थानमा बढीमा ५० प्रतिशत थियो। विगतमा यस्तो अनुपात ७० प्रतिशतसम्म रहेको थियो।
बैंक तथा वित्तीय संस्थाले प्रवाह गर्ने ट्रष्ट रिसिट लगायतका आयात कर्जा, व्यक्तिगत अधिविकर्षण कर्जा, जग्गा प्लटिङसम्बन्धी रियल इस्टेट कर्जा, व्यक्तिगत हायर पर्चेज कर्जा तथा मार्जिन प्रकृतिको कर्जाको जोखिम भारमा पुनरावलोकन गरिने व्यवस्था गत आर्थिक वर्षकै मौद्रिक नीतिले गरेको थियो। त्यसअनुसार ट्रष्ट रिसिट कर्जाको जोखिम भार १२० प्रतिशत, व्यक्तिगत अधिविकर्ष कर्जा, जग्गा प्लटिङसम्बन्धी रियल इस्टेट कर्जा, व्यक्तिगत हायर पर्चेज कर्जा तथा मार्जिन प्रकृतिको कर्जाको जोखिम भार १५० प्रतिशत कायम थियो।
राष्ट्र बैंकको नीतिसँगै उपत्यकामा १ करोड रुपैयाँ बजार मूल्य भएको जग्गा धितो राख्दा ३० लाख रुपैयाँ मात्रै ऋण पाइने छ। यसअघि यस्तो खालको ऋण लिँदा उपत्यकामा ४० प्रतिशत र उपत्यकाबाहिर ५० प्रतिशतसम्म कर्जा पाउने व्यवस्था थियो। अब बैंक तथा वित्तीय संस्थाबाट घरजग्गा धितो राखेर विविध शीर्षकमा कर्जा लिँदा उपत्यकामा भए बजार मूल्यको ३० प्रतिशत र उपत्यका बाहिर भए बजार मूल्यको ४० प्रतिशत मात्रै ऋण पाइने भएको छ।
यता सम्पती शुद्धिकरण मार्फत १ करोडभन्दा बढी रुपैयाँको घरजग्गा कारोबार गर्नेको विवरणसमेत मागिएको छ। सरकारले भौगोलिक सूचना प्रणालीमा आधारित एकीकृत जग्गा मूल्यांकन प्रणाली विकास गरी वैज्ञानिक विधिबाट जग्गाको मूल्य निर्धारण गर्ने समेत घोषणा गरेको छ।
सरकारले ‘भूउपयोग नियमावली २०७९’ समेत जारी गरेको छ। भूमि व्यवस्था, सहकारी तथा गरिबी निवारण मन्त्रालयले नियमावली जारी गर्दै कित्ताकाटमा कडाइ गरेको छ। तर सर्वोच्च अदालतले केही बैंकमा राखेर ऋण लिनलाई भने बाटो फुकाइ दिएको छ।
कृषि जमिनको उपयोग तथा संरक्षणका लागि नियमावलीमा विशेष जोड दिइएको छ। सरकारले भूउपयोग ऐन २०७६ जारी गरेपछि नियमावली नहुँदा कार्यान्वयनमा समस्या आएको थियो।
