काठमाडौं- घरजग्गा नेपालको बैंकिङ प्रणालीको आधार स्तम्भ नै बन्दै गएको छ। लगानीमा रहेको कुल कर्जाको ६८ प्रतिशत कर्जा घरजग्गा धितो मूल्यांकनका आधारमा प्रवाह भएको छ। करिब ४८ खर्ब ६३ अर्ब कर्जामध्ये ३३ खर्ब १६ अर्ब रुपैयाँ कर्जा घरजग्गा धितो राखेर र बाँकी रहेको ३२ प्रतिशत कर्जामात्रै अन्य स्रोत धितो मूल्यांकनका आधारमा परिचालन भएको छ।
घरजग्गा धितो मूल्यांकनका आधारमा बढी कर्जा प्रवाह गर्दा यसले नेपालको बैंकिङ प्रणाली जोखिमपूर्ण बन्दै गएको विश्लेषण हुने गरेको छ। नेपालमा घरजग्गाको मूल्य प्रणाली व्यवस्थित नभएकाले भविष्यमा घरजग्गाको मूल्य घटबढ हुँदा बैंकिङ प्रणाली नै समस्यामा पर्ने देखिन्छ।
घरजग्गाको मूल्य सधैँ बढ्ने कहिल्यै नघट्ने प्रवृत्ति नेपालमा मौलाउँदै गएको छ। जसले गर्दा घरजग्गाको मूल्य सधैँ बढ्ने भएकाले धितोको अधिमूल्यन भइ बढी कर्जा प्रवाह भइरहेको छ। घरजग्गाको मूल्य बढ्दा धितो मूल्यांकन पनि बढ्ने भएकाले कर्जा प्रवाह पनि बढ्दै गएको छ।
नेपालमा घरजग्गामा दुई प्रकारका मूल्य प्रणाली रहेका छन्। घरजग्गामा बजार मूल्य र सरकारी मूल्यका आधारमा भिन्नता भइरहेको छ। कर प्रयोजन र कर्जा प्रयोजनका लागि छुट्टाछुट्टै विधिबाट घरजग्गाको मूल्य निर्धारण हुन्छ। घरजग्गाको किनबेच बजारमा चलनचल्तिमा रहेको मूल्यका आधारमा हुन्छ तर जग्गा पास तथा नामसारी गर्दा सरकारी मूल्यका आधारमा गरिन्छ।
सरकारी मूल्य बजार मूल्यभन्दा कम हुने भएकाले कम कर निर्धारण गर्ने प्रयोजनका लागि सरकारी मूल्यमा घरजग्गा खरिदबिक्री भनी सरकारी अभिलेख तयार पारिन्छ। सरकारी मूल्यकै कारण सरकारले यस क्षेत्रबाट अर्बौं रुपैयाँ राजस्व गुमाएको छ।
कर प्रयोजनका लागि सरकारी मूल्यका आधारमा जग्गाको नामसारी भएपनि कर्जा प्रयोजनका लागि भने फरक विधि अपनाउने गरिएको छ। सरकारी मूल्य र बजार मूल्यबाट औषत मूल्य निकालेर जग्गाको थैली निर्धारण गरिन्छ। उक्त थैलीका आधारमा राष्ट्र बैंकले तोकेको सीमाभित्र रही बैंक तथा वित्तीय संस्थाले कर्जा प्रवाह गर्छन्।
घरजग्गाको धितो मूल्यांकन 'भ्यालुएटर'मार्फत हुन्छ। राष्ट्र बैंकले तोकेको मापदण्डभित्र रही धितोको मूल्यांकन भ्यालुएटरले गर्छन्। भ्यालुएटरले गरेको मूल्यांकन र सरकारी मूल्यको औषत मूल्यका आधारमा थैली निर्धारण गरी बैंक तथा वित्तीय संस्थाले कर्जा प्रवाह गर्दै आएका छन्। घरजग्गाको मूल्य बढी र सरकारी जग्गाको मूल्य कम हुने भएकाले औषत मूल्यका आधारमा पनि धितो मूल्यांकन बढी हुने र कर्जा प्रवाह बढी हुने गर्दछ।
बैंक तथा वित्तीय संस्थाले 'लोन टु भ्यालु' अनुपातका आधारमा ऋण दिन्छन्। सहरी क्षेत्रमा जग्गाको मूल्य बढी हुने भएकाले 'लोन टु भ्यालु' अनुपात कम र गाउँ तथा दुर्गम क्षेत्रका जग्गाको मूल्य कम हुने भएकाले 'लोन टु भ्यालु' अनुपात बढी निर्धारण गरेको छ। राष्ट्र बैंकले गत वर्षको मौद्रिक नीतिमार्फत कर्जा प्रवाह गर्दा धितोको सुरक्षा अनुपातलाई कसिलो बनाएको छ।
नयाँ व्यवस्थाअनुसार काठमाडौं उपत्यकाभित्र कर्जा, धितो कर्जा, सम्पत्ति कर्जा, व्यक्तिगत आवधिक कर्जा प्रवाह गर्दा कर्जा र सोको धितो सुरक्षणको अनुपात ३० प्रतिशत र उपत्यकाबाहिरको हकमा बढीमा ४० प्रतिशतसम्म कायम गर्नुपर्ने व्यवस्था गरेको छ। यसअघि काठमाडौंमा ५० प्रतिशत र उपत्यकाबाहिर यस्तो अनुपात ६० प्रतिशत रहेको थियो।
नेपालमा घरजग्गाबाहेक अन्य सेयर, कृषि वस्तु तथा चालु सम्पत्तिका आधारमा कर्जा प्रवाह हुने गरेको छ। अन्तर्राष्ट्रिय स्तरमा घरजग्गाबाहेक परियोजना छनौटका आधारमा बढी कर्जा हुने गर्दछ। घरजग्गाका आधारमा निकै कम कर्जा प्रवाह हुने गर्दछ। तर नेपालमा घरजग्गा धितोमा राखेरै बढी कर्जा प्रवाह हुने गरेको छ।
नेपालमा परियोजनाका आधारमा प्रवाह हुने कर्जामा बैंक तथा वित्तीय संस्था विश्वस्त हुन सकेका छैनन्। नेपालमा स्टार्टअप वा कुनै अवधारणाका आधारमा बैंक तथा वित्तीय संस्था लगानी गर्न चाहँदैनन्।
सरकारले बजेटमार्फत सर्टिफिकेट, परियोजना, युवा तथा महिला उद्यमीलाई कर्जा दिने व्यवस्था गरेपनि बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरू यसतर्फ आकर्षिक भएका छैनन्।
प्रतिफलको विश्वासिलो आधार नदेखिएको भन्दै बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरू परियोजनामा आधारित कर्जा दिन चाहँदैनन्।
नयाँ परियोजनाका आधारमा कर्जा दिँदा भविष्यमा परियोजना असफल हुन सक्ने र सम्पूर्ण लगानी डुब्ने जोखिम उच्च रहने भएकाले बैंक तथा वित्तीय संस्था सुरक्षित हुनपनि घरजग्गा धितोका आधारमा बढी कर्जा प्रवाह गर्छन्।
धितोका आधारमा प्रवाह हुने कर्जालाई नेपालमा बढी सुरक्षित बनाइएको नेपाल राष्ट्र बैंकले जनाएको छ। अन्तर्राष्ट्रियस्तरमा चालु सम्पत्तिका आधारमा कर्जा प्रवाह हुने गरेको छ। सरकारी मूल्य र बजार मूल्यको औषत मूल्य गणना गरी त्यसमा डिस्ट्रेस्ट भ्यालु जोडेर मात्रै घरजग्गा धितो मूल्यांकनका आधारमा कर्जा प्रवाह हुने भएकाले कम जोखिमपूर्ण रहेको राष्ट्र बैंकका साहयक प्रवक्ता डा. डिल्लीराम पोखरेल बताउँछन्।
‘नेपालमा घरजग्गा धितोका आधारमा दिने कर्जा बढी सुरक्षित मानिन्छ। घरजग्गाको वास्तविक मूल्यमा कर्जा धितो मूल्यांकन हुँदैन। सरकारी मूल्य र बजार मूल्यको औषत निकालेर त्यसमा डिस्ट्रेट भ्यालु निकालेर काठमाडौं उपत्यकामा 'लोन टु भ्यालु' अनुपातको ३० प्रतिशत र काठमाडौं बाहिर ४० प्रतिशतसम्म कर्जा दिइन्छ’, उनले भने।
घरजग्गाका आधारमै कर्जा प्रवाह हुनु समग्र अर्थतन्त्रको विकासका लागि भने अनुचित रहेको उनी बताउँछन्। घरजग्गा धितोका आधारमा मात्रै कर्जा प्रवाह गर्दा घरजग्गा वा स्थिर सम्पत्ति नहुनेले कर्जा पाउने अवस्था रहेको छ। यस्तै भविष्यमा घरजग्गा कारोबारमा मन्दी आएर मूल्यमा गिरावट आयो भने त्यसले अर्थतन्त्र संकटमा फस्ने निश्चित प्राय छ।
यद्यपि नेपाल बैंकर्स संघका अध्यक्ष सुनिल केसी नेपालमा घरजग्गा धितोका आधारमा गरिएको कर्जा लगानी सुरक्षित रहेको दाबी गर्छन्। व्यवसायिक कर्जा पनि धितोकै आधारमा प्रवाह गरिएकाले यसले खासै ठूलो समस्या नल्याउने उनको बुझाइ छ।
‘नेपालमा घरजग्गा मूल्यांकनका आधारमा प्रवाह गरिएको कर्जा निकै सुरक्षित छ। यसको मूल्यांकन प्रणाली नै अन्य देशको भन्दा बढी सुरक्षित छ। नेपालमा घरजग्गा धितोमा राखे पनि अधिकांश कर्जा व्यवसायमा प्रयोग भएको छ। यसमा खासै ठूलो जोखिम छैन। मूल्यमा परिवर्तन आउँदा समस्या हुन सक्छ भन्ने हो तर घरजग्गाका आधारमा लिएर प्रवाह भएको कर्जा व्यवसायसँग जोडिएको छ’, केसीले बताए।
घरजग्गा धितोका आधारमा कर्जा प्रवाह निकै उच्च भएपनि घरजग्गा कारोबारका लागि बैंकिङ प्रणालीबाट करिब ११ प्रतिशतको हाराहारीमा मात्रै कर्जा प्रवाह भएको छ। रियलस्टेट कारोबारमा २ खर्ब ५० अर्ब र व्यक्तिगत आवास निर्माणका लागि ३ खर्ब ४८ अर्ब रुपैयाँ कर्जा प्रवाह भएको छ।
