काठमाडौं- घरजग्गा व्यवसायमा सुरु भएको मन्दीमा घरजग्गाको मूल्य कहिलेबाट ओरालो लाग्ला भन्ने चासो सबैमा छ। झट्ट हेर्दा अझै केही समय मूल्य नघट्ने देखिएपनि अहिलेको नीतिले दीर्घकालीन असर पार्ने भएकोले अब जग्गाको मूल्य घट्न थाल्ने छ।

खासगरी बैंक र सहकारीमार्फत ऋण लिएर धेरै जग्गा होल्ड गरेर बसेका व्यवसायीले अझै जग्गा बिक्री सुरु गरेका छैनन। सम्भवतः केही समयपछि ब्याज र किस्ताको दबाबमा बिक्री गर्न थाल्ने अनुमान व्यवसायीहरुले गरेका छन्। जसमा एकैचोटी धेरै जग्गा बिक्रीमा आउन थालेपनि मूल्य घट्ने देखिएको छ। आउने पुसदेखि मूल्य ओरालो लाग्ने अनुमान गरिएको छ। 

मन्दीसँगै बैंकको किस्ताको दबाबमा परेका ठूला व्यवसायीले सस्तोमा जग्गा बिक्री गर्न सक्छन्। सरकार र नियामक निकायले एकपछि अर्को कडाइको नीति लिएपछि साउनबाट मन्दी सुरु भएको हो। चालु आर्थिक वर्ष २०७९/८० मा घरजग्गा व्यवसायीहरूले ठूलो मन्दी खेप्नुपर्ने अवस्था आउने निश्चित रहेको छ।

माओवादीको सशस्त्र द्वन्द्वपछि काठमाडौंसहितका मुख्य सहरी क्षेत्रमा घरजग्गा कारोबार फस्टाएको थियो। जसका कारण जग्गाको मूल्य अत्याधिक बढेको थियो। जानकारहरूका अनुसार यो मन्दीले उच्च मूल्यका घरजग्गाहरू पनि सस्तो मूल्यमा लिलामीमा जाने देखिएको छ।

नेपाल राष्ट्र बैंकको नीतिले झनै कसिलो बनाउनेगरी बैंकहरूलाई सर्कुलर गरेसँगै घरजग्गामा साउनदेखि मन्दी सुरु भइसकेको छ। गत आर्थिक वर्षमा काठमाडौं उपत्यकामा मात्रै १ लाखवटा घरजग्गा किनबेच भएको थियो।

तर यो वर्ष भूमि व्यवस्थापन तथा अभिलेख विभागका अनुसार पछिल्लो दुईवर्षयताकै कम कारोबार साउनमा भएको छ। भदौमा झनै घट्ने निश्चत रहेको छ। यो तथ्यांकले चालुवर्ष घरजग्गा व्यवसायमा ठूलै मन्दी आउने देखिएको हो।

विगतमा कम्तीमा ४० देखि ५० हजार किनबेच हुने गरेको थियो। तर घरजग्गा किनबेच हुने गरेकोमा २०७९ साउनमा पहिलोपटक मासिक कारोबार संख्या ३३ हजारमा सीमित भएको छ। राजस्व संकलन घटेर ३ अर्ब रूपैयाँभन्दा तल आएको छ। गतवर्षको साउनमा ७५ हजार घरजग्गा किनबेच भएको छ। राजस्व संकलन ८ अर्ब १३ करोड रुपैयाँ संकलन आएको छ।

ठीक एक वर्षअघि २०७८ साउनमा भने ७५ हजार बढी घरजग्गा किनबेचका लिखत पारित भएका थिए। राजस्व संकलन पनि ८ अर्ब १३ करोड रूपैयाँ भएको थियो।

गतवर्ष उपत्यकामा घरजग्गाको मूल्य उच्च बढ्दा यसको प्रत्यक्ष असर राजस्व संकलनमा देखिएको थियो। गतवर्ष ७६ अर्ब राजस्व संकलन हुँदा उपत्यकाको हिस्सा मात्रै ४३.२० प्रतिशत थियो। उपत्यकाका तीन जिल्लामा रहेको ९ वटा मालपोत कार्यालयबाट १ लाखको हाराहारीमा घरजग्गा किनबेच हुँदा ३३ अर्ब १० करोड ७९ लाख रुपैयाँ राजस्व संकलन भएको छ। चालुवर्ष मूल्य घट्ने र राजश्वमा समेत असर पार्ने देखिएको छ। 

नेपाल राष्ट्र बैंकले बुधबार सबै बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरूलाई सर्कुलर जारी गर्दै घरजग्गा धितो राखेर नयाँ कर्जा, कर्जा थप्न वा कर्जा नवीकरण गर्दा पनि कडाइ गरेको छ। यसले अब घरजग्गा खरिदमा ऋण पाउन कठीन हुने देखिएको छ।

धितो सुरक्षणको फेयर मार्केट भ्यालुबीचको अनुपात (लोन टु भ्यालु रेसियो) नयाँ कर्जा, थप कर्जा वा नवीकरण गर्दा पनि काठमाडौं उपत्यकाभित्र बढीमा ३० प्रतिशत र अन्य स्थानमा बढीमा ४० प्रतिशत मात्रै कायम गर्नुपर्ने व्यवस्था गरेको छ। गत वर्षको मौद्रिक नीतिमार्फत् राष्ट्र बैंकले घरजग्गा धितो राखेर प्रवाह हुने कर्जा र सोको फेयर मार्केट भ्यालुबीचको अनुपात काठमाडौं उपत्यकामा बढीमा ४० प्रतिशत र अन्य स्थानमा बढीमा ५० प्रतिशत थियो। विगतमा यस्तो अनुपात ७० प्रतिशतसम्म रहेको थियो। 

बैंक तथा वित्तीय संस्थाले प्रवाह गर्ने ट्रष्ट रिसिट लगायतका आयात कर्जा, व्यक्तिगत अधिविकर्षण कर्जा, जग्गा प्लटिङसम्बन्धी रियल इस्टेट कर्जा, व्यक्तिगत हायर पर्चेज कर्जा तथा मार्जिन प्रकृतिको कर्जाको जोखिम भारमा पुनरावलोकन गरिने व्यवस्था गत आर्थिक वर्षकै मौद्रिक नीतिले गरेको थियो। त्यसअनुसार ट्रष्ट रिसिट कर्जाको जोखिम भार १२० प्रतिशत, व्यक्तिगत अधिविकर्ष कर्जा, जग्गा प्लटिङसम्बन्धी रियल इस्टेट कर्जा, व्यक्तिगत हायर पर्चेज कर्जा तथा मार्जिन प्रकृतिको कर्जाको जोखिम भार १५० प्रतिशत कायम थियो।

राष्ट्र बैंकको नीतिसँगै उपत्यकामा १ करोड रुपैयाँ बजार मूल्य भएको जग्गा धितो राख्दा ३० लाख रुपैयाँ मात्रै ऋण पाइने छ। यसअघि यस्तो खालको ऋण लिँदा उपत्यकामा ४० प्रतिशत र उपत्यकाबाहिर ५० प्रतिशतसम्म कर्जा पाउने व्यवस्था थियो। अब बैंक तथा वित्तीय संस्थाबाट घरजग्गा धितो राखेर विविध शीर्षकमा कर्जा लिँदा उपत्यकामा भए बजार मूल्यको ३० प्रतिशत र उपत्यका बाहिर भए बजार मूल्यको ४० प्रतिशत मात्रै ऋण पाइने भएको छ।

यता सम्पती शुद्धिकरण मार्फत १ करोडभन्दा बढी रुपैयाँको घरजग्गा कारोबार गर्नेको विवरणसमेत मागिएको छ। सरकारले भौगोलिक सूचना प्रणालीमा आधारित एकीकृत जग्गा मूल्यांकन प्रणाली विकास गरी वैज्ञानिक विधिबाट जग्गाको मूल्य निर्धारण गर्ने समेत घोषणा गरेको छ।

सरकारले घरजग्गा कारोबारको पुँजीगत लाभकर बढाएको छ। घरजग्गा कारोबारमा लगाम लगाउनका लागि पुँजीगत लाभकर वृद्धि गरेको हो। बजेटमार्फत ५ वर्षभन्दा कम अवधि स्वामित्व भएको घर जग्गा बिक्री गर्दा ७ प्रतिशत पुँजीगत लाभकर तिर्नु पर्नेछ। विगतमा ५ वर्षभन्दा कम स्वामित्व भएको सम्पत्ती बिक्री गर्दा ५ प्रतिशत पुँजीगत लाभकर लाग्दै आएको थियो।

बजेटमा ५ वर्षभन्दा बढी स्वामित्व भएको घर जग्गा बिक्री गर्दा अब ५ प्रतिशत आयकर लाग्ने भएको छ। विगतमा ५ वर्षभन्दा बढी स्वामित्व भएको घरजग्गा खरिद बिक्री गर्दा २.५ प्रतिशत पुँजीगत लाभकर लाग्दै आएको थियो। यस्तै एउटै व्यक्तिले घर वा अपार्टमेन्ट एकभन्दा बढी घर खरिद गरेमा सतप्रतिशत थप रजिट्रेशन दस्तुर लाग्ने छ। 

सरकारले ‘भूउपयोग नियमावली २०७९’ समेत जारी गरेको छ। भूमि व्यवस्था, सहकारी तथा गरिबी निवारण मन्त्रालयले नियमावली जारी गर्दै कित्ताकाटमा कडाइ गरेको छ। तर सर्वोच्च अदालतले केही बैंकमा राखेर ऋण लिनलाई भने बाटो फुकाइ दिएको छ।

कृषि जमिनको उपयोग तथा संरक्षणका लागि नियमावलीमा विशेष जोड दिइएको छ। सरकारले भूउपयोग ऐन २०७६ जारी गरेपछि नियमावली नहुँदा कार्यान्वयनमा समस्या आएको थियो।